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Ao negar provimento ao recurso especial interposto por uma rede de fast-food, a 4ª turma do STJ reafirmou a jurisprudência da corte no sentido de que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial, prevista no artigo 51 da lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior.
Para o colegiado, permitir que o inquilino possa obrigar o locador, por meio de ação judicial, a renovar o contrato por prazo mais elevado, desestimularia a celebração de contratos de locação comercial mais longos.
No caso dos autos, a rede de restaurantes pleiteou a renovação do aluguel de várias lojas em um shopping center, nas mesmas condições do contrato original, que tinha duração de 12 anos e 11 meses. Porém, o TJ/RS, seguindo a jurisprudência do STJ, deferiu a renovação por mais cinco anos, apenas.
Ação renovatória não pode eternizar o contrato de locação comercial
Ao STJ, a rede locatária alegou que essa limitação de tempo não está prevista na lei, pois o artigo 51 da Lei 8.245/1991 estabelece a renovação compulsória do contrato locatício comercial pelo mesmo período em que vigorou o último contrato.
O ministro Raul Araújo, relator do recurso, lembrou que, de acordo com a interpretação dessa norma pelo STJ, quando ela dispõe que o locatário tem direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere ao prazo de cinco anos previsto em seu inciso II do artigo 52 da referida lei, e não ao prazo do último contrato celebrado.
De acordo com precedente da 3ª turma (REsp 1.323.410), destacado pelo magistrado, a ação renovatória tem a finalidade de proteger o comerciante de abusos do locador, que, anteriormente, exigia o pagamento de altos valores para a renovação do contrato. Segundo esse julgado, tal ação não pode ser usada para eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a natureza consensual dessa espécie contratual.
Renovação ilimitada desestimularia contratos mais longos
Raul Araújo observou que, apesar de a 4ª turma não ter debatido esse tema, não há razão para deixar de acompanhar a orientação já consagrada pelo STJ.
"De fato, possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos."
Em seu voto pela manutenção do acórdão recorrido, o relator concluiu que, se atendidos os requisitos legais, esse prazo máximo de renovação compulsória é razoável, sobretudo considerando as alterações econômicas que ocorrem ao longo do tempo, bem como a possibilidade de a renovação ser requerida novamente pelo inquilino, ao final de cada quinquênio.
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